Declara una vivienda vacacional en el IRPF

Si tienes una segunda vivienda o más puede que te estés planteando alquilarla en cortas temporadas usando plataformas de alquiler vacacional como la conocida Airbnb. O puede que ya lo hagas. En cualquier caso, pronto llegará la temida declaración del IRPF y te asaltarán las dudas. A continuación, vamos a aclarar cómo varía tu declaración, frente a un alquiler tradicional.

¿Qué tener en cuenta al alquilar una vivienda vacacional?

Hasta junio de 2013, el alquiler vacacional estuvo regulado por la LAU. O Ley de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994), la misma ley que se aplicaba para los de larga temporada. Con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se excluyó de la LAU y se propuso su regulación por comunidades.

Las comunidades autónomas han creado su marco legislativo. Con ciertas variaciones en cuanto a conceptos y limitaciones. Por citar algunos:

El número de meses requeridos para considerarse alquiler vacacional: uno, dos o tres meses, en función de la comunidad autónoma.
Recaudación de tasa turística.
Posibilidad de alquiler por habitaciones.
Limitación en el número de días alquilados por año.
Limitación del número de viviendas por titular.

De forma general, las comunidades exigen que las viviendas sean identificadas con un número de registro. Que debe mostrarse en el anuncio y deben cumplir unos requisitos mínimos para ser alquilada con fines turísticos, lo que las vuelve susceptibles de ser inspeccionadas por la delegación de turismo correspondiente.

¿Qué debes saber?

Como puedes intuir, lo primero es comprobar la normativa de tu comunidad autónoma. Y lo segundo, que todo alquiler, sea turístico o no, debe ser incluido en tu declaración de la renta.

Sobre el IVA, atendiendo a su regulación en la Ley 37/1992, en el artículo 20.23º vemos que el arrendamiento de viviendas está exento de IVA, salvo “cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”. Es decir, si lo único que se ofrece es alojamiento, estaría exento de IVA atendiendo a dicha legislación.

Debes tener muy claro que aunque sean períodos muy cortos y de forma esporádica, desde el punto de vista del IRPF siempre son rendimientos del capital inmobiliario. Sí, tienen la misma consideración que si procedieran de un arrendamiento tradicional, aunque sean de menor importe y tan solo unos días al año. La Agencia Tributaria puede rastrear esos alquileres directamente a través de las plataformas de alquiler vacacional y de los pagos recibidos.

A la hora de valorar si te conviene alquilar tu inmueble como vivienda turística o de larga temporada, también es importante que consideres que en el vacacional no podrás acceder a la reducción el 60% del rendimiento neto al que sí tienen derecho los propietarios de viviendas alquiladas todo el año.

IRPF del Alquiler turístico

Abre una hoja de Excel para calcular los siguientes datos del ejercicio fiscal del IRPF:

Dos períodos a separar en el IRPF:

Total de días que ha estado alquilada como vivienda turística: serán rendimientos del capital inmobiliario los ingresos obtenidos en esos días, menos los gastos deducibles proporcionales a esos días.
Total de días que no ha estado alquilada como vivienda turística: se considera renta inmobiliaria imputada la parte proporcional a esos días.

Total de ingresos y gastos:

Total de ingresos que has obtenido de su alquiler.
Total de gastos necesarios para su alquiler, que en el alquiler vacacional no suelen repercutirse al inquilino:

o Suministros (agua, electricidad, gas, internet, etc.)

o Gastos de la comunidad de vecinos.

o Tasa de basuras.

o IBI.

o Intereses del préstamo hipotecario (si lo hubiera).

o Seguro de la vivienda.

o Amortización del inmueble.

o Gastos necesarios para su alquiler: facturas de la página de reservas, comisionistas, agentes inmobiliarios,….

Si quieres un ejemplo no dejes de contactar con nosotros. Confía en el asesoramiento de 3B Gestión!.

Fuentes para el articulo:

Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas de España, Consejería de Economía de la Junta de Andalucía y blog Self Bank.

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